L’état des risques lors d’une transaction immobilière : le cas d’une vente annulée en France

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3 novembre 2023

L’état des risques lors d’une transaction immobilière : le cas d’une vente annulée en France

L’état des risques est un document souvent sous-estimé lors de la vente d’un bien immobilier. Pourtant, son absence ou une simple erreur peut s’avérer fatale pour la transaction. En témoigne une affaire récente où la cour d’appel de Montpellier a annulé une vente suite à la découverte de sinistres dissimulés par les vendeurs.

L’état des risques, aussi appelé le diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP), est un document qui informe sur l’existence d’éventuels risques majeurs pesant sur le bien immobilier

Il est obligatoire lors de la vente ou la location d’un bien immobilier dans certaines situations et doit être mis à jour lors de la signature de l’acte authentique de vente.

Ce diagnostic couvre différents types de risques, notamment les risques naturels (comme les inondations ou les tremblements de terre), les risques technologiques (comme les risques industriels ou nucléaires) et les risques de pollution des sols. Il indique si le bien est situé dans une zone à risque et si des sinistres ont déjà eu lieu.

Depuis le 1er janvier 2023, l’état des risques doit être présenté dès la première visite du bien immobilier. Cette nouveauté a été introduite par la loi Climat. De plus, dès 2023, l’état des risques et pollutions devra être produit dès la mise en vente ou location d’un bien immobilier.

Une omission qui coûte cher

En 2010, une maison fut vendue sans qu’aucune mention de précédentes inondations n’ait été faite. Ce n’est que quatre ans plus tard, après une nouvelle inondation, que les acquéreurs ont découvert que leur commune avait déjà été reconnue douze fois en état de catastrophe naturelle depuis 1982. Six de ces reconnaissances concernaient des inondations et des coulées de boue.

Pour les nouveaux propriétaires, il était clair qu’ils avaient été trompés. Les vendeurs avaient délibérément caché ces inondations récurrentes, dont une en 2002 pour laquelle ils avaient été indemnisés. Or, lors de la réalisation de l’état des risques, le propriétaire est tenu de déclarer tout sinistre ayant donné lieu à une indemnisation. La faute était donc manifeste, comme l’a estimé la cour d’appel de Montpellier.

Une clause litigieuse mise en avant

Malgré cela, la demande de nullité de la vente a été rejetée en première instance à cause de la présence d’une clause litigieuse. Selon cette dernière, l’acquéreur avait reconnu être informé de l’état des risques naturels et technologiques et avait décidé de le prendre en charge personnellement.

La cour d’appel a néanmoins estimé que cette renonciation ne s’appliquait que dans le cadre de la communication de l’état des risques. Elle a jugé que l’acquéreur pouvait demander la résolution de la vente si les dispositions légales n’étaient pas respectées, ce qui était le cas ici. Le vendeur avait faussement déclaré que le bien n’avait pas subi de sinistre lié à une catastrophe naturelle.

Une amère facture pour les vendeurs

Treize ans après la signature de l’acte authentique, la cour d’appel a donc prononcé la nullité de la vente. La responsabilité du notaire ayant été écartée, les vendeurs ont dû supporter seuls les conséquences de cette annulation.

Ils ont ainsi dû restituer le prix de vente (400 000 euros), rembourser les frais de vente (20 000 euros) et les frais de notaire (26 000 euros). Au total, leur déloyauté leur a coûté plus de 456 000 euros.

Cette affaire démontre l’importance de la transparence lors de la vente d’un bien immobilier. Elle rappelle également le rôle crucial de l’état des risques, un document dont la précision et l’exhaustivité peuvent éviter bien des déconvenues.

Source : Cour d’appel de Montpellier, 28 septembre 2023, n° 19/02608.

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